不動産の登記については大きく分けて
・表示の登記
・権利の登記
の二種類がありますが、司法書士は権利の登記の専門家です。
ちなみに表示の登記の専門家は土地家屋調査士です。
権利の登記とは、所有権や地上権、抵当権等の実体上の権利を公示するために行います。
では、不動産の所有権や地上権、抵当権等の実体法上の権利とは全て登記簿に反映させなければ権利は発生しないのでしょうか？
民法176条は
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。
と規定しております。
物権の設定や移転は、単独行為によって発生するものもありますが、今日では大体が売買契約や抵当権設定契約などの
契約によるものです。
つまりあくまで登記は必要なく当事者の意思表示＝契約時に物権変動（所有権の移転や抵当権の設定等）が生じるわけです。
（※ただし、これは強行規定（特約で排除することができない）ではなく、任意規定なので、今日の不動産の取引においては所有権移転時期の特約が付されており、売買代金の授受をもって所有権が移転する旨が付されていることが大半です。）
その物権変動を公示するための専門家が我々司法書士です。
では、物権変動を公示させる実益はあるのでしょうか？
民法177条は
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
と規定しております。
つまり自分の取得した物権（所有権や抵当権等）は登記をしなければ第三者に対抗（主張）できないわけです。
ではこの第三者に該当するのは誰か？
判例は
当事者もしくはその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当の利益を有する者
という基準を作っております。
とても簡単にいうと物権変動の当事者（売買契約の売主と買主、抵当権設定契約をする際の銀行とお金を借りる人）には登記が公示されていなくても
所有権取得したんだぞ！抵当権という財産権を取得したんだぞ！
と主張することができますし、訴訟になったらその物権変動を買主さんや銀行が、売主さんやお金を借りた人に主張することはできますが、法律上の利害が関係している人にはそれを裁判外でも裁判上で主張しても主張自体失当（言っても意味ないよ）になります。
不動産の残代金決済の現場では、こういった物権変動を公示しますよと一般のお客様には丁寧に、そして平易に説明するように心がけております。
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